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关于土地抵押登记 政策解读

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添加时间:2016年07月30日

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关于土地抵押登记 政策解读

  地方反映较集中的土地抵押登记问题有三方面:一是土地抵押登记的申请主体应具备什么资格,比如抵押权人为非金融机构的能否办理,企业之间能否申请办理抵押登记等;二是以部分宗地分割申请土地抵押是否允许;三是储备土地如何办理抵押登记等。 

  关于土地抵押登记的申请主体资格问题。随着金融创新的发展,除基于借贷关系所产生的债权外,还存在非借贷关系(如保函、信用证、债券等)产生的金融债权需要利用土地作为抵押担保的情况。对于以土地作为担保方式的金融债权(不限于因发放贷款而产生的金融债权),是否都允许办理土地抵押登记问题,考虑到金融创新还在试点阶段,尚未在全国全面推开,在相关部门作出正式规定前,土地抵押登记的申请主体范围目前不宜提前放开,原则上应依据相关金融部门的规定。鉴此,《意见》规定,依据相关法律、法规规定,经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。 

  关于以部分宗地分割申请土地抵押的问题。研究认为,宗地一经确定,不得随意调整,这是国内外通用的原则。《意见》强调,宗地应当依据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等合法的土地权属来源材料,结合实际使用情况,按照地籍调查程序划定。宗地一经确定,不得随意分割、合并或调整边界,而以部分宗地分割抵押明显违背了这一原则。一宗地可以按抵押物的价值多次抵押,依据《土地登记办法》,同一宗地多次抵押的,以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。如果确实需要将一宗地分割成若干宗地的,《意见》明确,应经国土资源主管部门会同有关部门同意,即应当符合相关条件,履行相关程序。这并不排斥建设项目竣工验收合格后,可以按建筑物分摊土地使用权办理抵押登记的情况。 

  关于储备土地抵押登记问题。针对一些地方出现将绿地、广场等社会公共用地作为储备土地,进行抵押融资的情形,《意见》明确,规划用于社会公益设施的储备土地,不得办理抵押登记。《意见》重申,为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。 

    

  关于建立土地登记会审制度 

  对于批准用途与《土地利用现状分类》二级类不对应需要重新界定归属地类、土地出让年限无法准确界定、宗地需要调整等超出地籍业务部门职责范围,涉及多部门职能,地籍业务部门和土地登记人员没有明确依据,难以作出决定的重大、疑难问题,《意见》提出建立土地登记会审制度。这一方面有助于基层土地登记人员正确把握有关土地登记问题,另一方面能有效限制在土地登记上的自由裁量权,促进了土地登记的规范,保障了土地登记的质量。